नवी मुंबई में ट्रांसफर प्रीमियम शुल्क के खिलाफ लोगों की नाराजगी बढ़ी, उभरे विरोध के स्वर

मुंबई। नवी मुंबई (Navi Mumbai) के लोग संपत्ति की फिर से बिक्री करने पर खरीदारों से ट्रांसफर प्रीमियम शुल्क (transfer premium charges) की वसूली से परेशान हैं और खासे नाराज भी हैं। लोगों को उम्मीद है कि सरकार जल्द ही इस ट्रांसफर प्रीमियम शुल्क की वसूली बंद करने के निर्देश दे सकती है।

सिडको संपत्ति के आकार के आधार पर जीएसटी को छोड़कर 25,000 से 10 लाख के बीच स्लैब दर के अनुसार अनिवार्य हस्तांतरण प्रीमियम शुल्क वसूल रही है। यह शुल्क सिडको एनओसी जारी करने के लिए है, जिसके बिना बैंक बंधक ऋण जारी नहीं करेंगे और सोसायटी संपत्ति खरीदार को फ्लैट हस्तांतरित नहीं करेगी या सदस्यता आवंटित नहीं करेगी। विभिन्न नागरिक संगठनों ने इस अतिरिक्त वित्तीय बोझ को समाप्त करने के लिए सिडको पर दबाव डालने के लिए नवी मुंबई में एक जन आंदोलन शुरू किया है।

नवी मुंबई हाउसिंग फेडरेशन के सेक्रेटरी भास्कर म्हात्रे के मुताबिक, सिडको द्वारा लगाया जाने वाला ट्रांसफर प्रीमियम नब्बे के दशक में शुरू होने के बाद से ही आसमान छू रहा है। वित्तीय वर्ष 1 अप्रैल, 2024 से 31 मार्च, 2025 के लिए ट्रांसफर प्रीमियम 215 वर्ग फीट कारपेट एरिया वाले फ्लैट के लिए 25,000 (पिछले साल यह 23,000 था) प्लस 18 प्रतिशत जीएसटी से लेकर ऐरोली और उलवे के बीच अधिसूचित संपत्तियों के लिए 2,150 वर्ग फीट कारपेट एरिया से ऊपर के फ्लैट या व्यावसायिक स्थान के लिए 10 लाख (पिछले साल यह 8.35 लाख था) प्लस 18 प्रतिशत जीएसटी है। पनवेल में द्रोणागिरी और पुष्पक नगर के अधिसूचित क्षेत्रों में संपत्तियों के लिए, ट्रांसफर प्रीमियम एक फ्लैट (215 वर्ग फीट कारपेट एरिया) के लिए 24,465 से लेकर 15.27 लाख तक है।

म्हात्रे ने बताया कि सिडको के साथ सोसायटी का अनुबंधात्मक दायित्व हाउसिंग सोसायटी के उन सदस्यों पर थोपा गया है, जिनका सिडको के साथ कोई अनुबंधात्मक गोपनीयता (एक कानूनी सिद्धांत जिसके तहत अनुबंध के केवल पक्षकारों के पास ही अधिकार या दायित्व हो सकते हैं) नहीं है। हम समझ सकते हैं कि यदि सोसायटी द्वारा भूमि का हस्तांतरण होता है, तो निश्चित रूप से सोसायटी को सिडको से अनुमति लेनी होगी और हस्तांतरण शुल्क का भुगतान करना होगा। संपत्तियों के पुनर्विक्रय के मामले में, केवल सदस्यता का हस्तांतरण या शेयरों का हस्तांतरण होता है, जिसे महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम द्वारा विनियमित किया जाता है। इस प्रकार सिडको हस्तांतरण प्रीमियम के माध्यम से हाउसिंग सोसायटी में शेयरों के हस्तांतरण को नियंत्रित कर रहा है।

चार एसोसिएशन- नवी मुंबई हाउसिंग फेडरेशन, सहकार भारती, नवी मुंबई व्यापारी महासंघ और नवी मुंबई सिटीजन फाउंडेशन ने इस मसले पर एक-दूसरे से हाथ मिला लिया है। उन्होंने नगर नियोजन प्राधिकरण से तत्काल प्रभाव से हस्तांतरण प्रीमियम वसूलना बंद करने की अपील की है। हाल ही में, इन एसोसिएशनों के सदस्यों ने आवासीय भवनों का दौरा करना शुरू कर दिया है, उन्हें उनके अधिकारों के बारे में शिक्षित करना और इस मुद्दे पर उनका समर्थन भी मांगना शुरू कर दिया है। ऐरोली से पनवेल-उलवे तक 500 सोसाइटियों की 10,000 इमारतों में से सभी को आउटरीच कार्यक्रम में शामिल किया गया है और इस पहल में भाग लेने के लिए और अधिक सोसाइटियों को आमंत्रित किया जाएगा।

म्हात्रे ने कहा कि पिछले सप्ताह सिडको के प्रबंध निदेशक और उपाध्यक्ष विजय कुमार सिंघला के साथ एक बैठक हुई थी, जिसमें उन्हें एसोसिएशन्स की चिंताओँ से अवगत कराया गया है। उन्होंने आश्वासन दिया है कि वे एसोसिएशन्स की मांगों पर विचार करेंगे और आवश्यक कार्रवाई करेंगे।

एसोसिएशन पहले ही स्थानीय राजनीतिक नेताओं से मुलाकात कर समर्थन मांग चुके हैं। राजनीतिक दलों ने भी इस मुद्दे का समर्थन करने के लिए सहमति जताई है। पूर्व आईएएस अधिकारी और एकनाथ शिंदे के नेतृत्व वाली शिवसेना पार्टी के उप नेता विजय नाहटा ने कहा, “सिडको द्वारा ट्रांसफर प्रीमियम वसूलने से आम आदमी पर बोझ पड़ता है। मैंने हाल ही में सिडको के प्रबंध निदेशक को इस मुद्दे से अवगत कराया था और प्रथम दृष्टया, वे हमारी दलील से सहमत हैं और जल्द ही इस आशय का एक प्रस्ताव राज्य सरकार को भेजा जा सकता है, ताकि दोहरे ट्रांसफर प्रीमियम की पुरानी प्रथा को समाप्त करने के लिए सहमति मांगी जा सके।”

स्वच्छ खारघर फाउंडेशन के संस्थापक अध्यक्ष मंगल कांबले ने कहा, “महानगरपालिकाओं के गठन के बाद सिडको नागरिकों को क्या सेवाएँ प्रदान करता है? सिडको हस्तांतरण प्रीमियम शुल्क के रूप में एकत्र की गई राशि का उपयोग कहां करता है? 1992 तक, सिडको को हस्तांतरण शुल्क माँगने का पूरा अधिकार था क्योंकि यह सैटेलाइट टाउनशिप के बुनियादी ढाँचे की देखभाल करने वाला नगर नियोजन प्राधिकरण था। अब, खारघर और उसके आगे के क्षेत्रों के लिए, पनवेल मनपा नागरिकों से संपत्ति कर वसूलता है और सिडको हस्तांतरण शुल्क वसूलता है। क्या नागरिक दोहरे कर का भुगतान करने के लिए मजबूर नहीं हैं? नागरिकों की ओर से इस तरह के तमाम सवाल उठाए जा रहे हैं। साथ ही मांग की जा रही है कि राज्य सरकार को गंभीरता से हस्तक्षेप करना चाहिए और सिडको के दोहरे हस्तांतरण शुल्क को समाप्त करना चाहिए और मनपाओं को अपने अधिकार क्षेत्र के तहत क्षेत्रों का विकास करने देना चाहिए,”।

राज्य आवास संघ के विशेषज्ञ निदेशक अधिवक्ता श्रीप्रसाद परब के अनुसार, “सर्वोच्च न्यायालय ने माना है कि सहकारी आवास सोसायटी या किसी लिमिटेड कंपनी के शेयरों को हस्तांतरित करने का समझौता अचल संपत्ति को बेचने के समझौते के बराबर नहीं हो सकता है। हालांकि फ्लैट खरीदार को सोसायटी के सदस्य के रूप में फ्लैट पर कब्जा करने का अधिकार है, लेकिन शेयरों का हस्तांतरण अपने आप में अचल संपत्ति के हस्तांतरण के बराबर नहीं है। कब्जे का अधिकार सहकारी सोसायटी में फ्लैट में शेयर खरीदने वाले व्यक्ति का कानूनी परिणाम है।

नवी मुंबई जिला आवास संघ ने पहले ही हस्तांतरण प्रीमियम के खिलाफ रिट याचिका दायर कर दी है। इसी तरह, नवी मुंबई के निर्वाचित प्रतिनिधियों (विधायकों और राजनीतिक नेताओं) द्वारा राज्य के नेताओं पर भूमि को लीजहोल्ड से फ्रीहोल्ड में बदलने का दबाव है, जिससे सिडको को ऐसे शुल्क लगाने से रोका जा सके।

दूसरी तरफ़, सिडको के एक अधिकारी ने नाम न बताने की शर्त पर कहा, “ सिडको ने एक संशोधन के ज़रिए हाउसिंग सोसाइटियों में सदस्यता के हस्तांतरण के लिए प्रीमियम को अनिवार्य कर दिया है। इस मामले में बॉम्बे हाईकोर्ट में पहले से ही एक रिट लंबित है।” इस मसले पर सिडको की ओर से अभी तक कोई अधिकृत बयान देकर पक्ष प्रस्तुत नहीं किया गया है।